Por Matheus Cofferri – Last Mile
Os 10 relatórios, pesquisas com investidores e perspectivas de mercado que hoje influenciam de forma mais direta o setor global de data centers.
São materiais que ajudam a entender como operadores estão desenhando suas infraestruturas, como o capital está sendo direcionado e como governos estão organizando as bases para a próxima fase da inteligência artificial.
Ao longo desse conjunto, três sinais aparecem de forma consistente e ajudam a explicar o momento atual do setor.
A inteligência artificial passa a concentrar a demanda.
A energia começa a limitar o crescimento.
E o capital define o ritmo da expansão.
O resultado é um mercado que segue acelerando, mas encontra restrições cada vez mais claras na capacidade elétrica, na complexidade regulatória, nos desafios de execução e nas dúvidas sobre monetização em larga escala.
Este material consolida essas leituras em um único lugar, organizando o que de fato está orientando as decisões no setor.
Você vai encontrar uma síntese dos principais relatórios que estão direcionando a estratégia global de data centers, com impacto direto na forma como infraestrutura é construída, como capital é alocado e como regiões estão se posicionando na disputa por capacidade computacional.
Também estão mapeadas as tendências que estão puxando esse movimento, especialmente a relação entre energia, expansão em hiperescala e a transição para uma infraestrutura orientada por inteligência artificial.
Ao mesmo tempo, ficam evidentes as oportunidades que começam a surgir a partir de disponibilidade energética, políticas públicas e novos ciclos de investimento, assim como os principais entraves que ainda limitam essa expansão, desde acesso à rede elétrica até cadeia de suprimentos, mão de obra e pressão de custos.
O objetivo é trazer uma leitura clara da direção que o mercado está tomando, com base no que já está sendo discutido por quem está alocando capital, operando infraestrutura e definindo as regras desse novo ciclo.
A seguir, estão os relatórios que hoje ajudam a orientar essa agenda.
1. Perspectivas Globais para Data Centers em 2026
Fonte: JLL
Este relatório estabelece o quadro macroeconômico para o setor como um superciclo de infraestrutura de US$ 3 trilhões.
A previsão é de que a capacidade global dobre para 200 GW até 2030 , impulsionada por uma transição do treinamento de IA para a demanda orientada por inferência.
Sua principal ideia é que a disponibilidade de energia e o tempo necessário para a sua implementação, e não o capital, determinam quais projetos serão construídos.
A geração, o armazenamento e a estratégia energética no local deixam de ser opcionais e tornam-se essenciais.
2. Relatório de Data Centers da América do Norte – Final de 2025
Fonte: JLL
A JLL demonstra um mercado estruturalmente restrito, com uma taxa de vacância de aproximadamente 1% e a maior parte da nova oferta já pré-contratada.
A importância do relatório reside na sua mudança geográfica: o crescimento está a migrar de centros tradicionais para mercados emergentes como o Texas, onde a disponibilidade de energia e terrenos permite a expansão em larga escala.
Isso reformula a América do Norte como um mercado de arbitragem de energia, em vez de um mercado centrado em redes.
3. Tendências de data centers na América do Norte no segundo semestre de 2025
Fonte: CBRE
A CBRE reforça a gravidade do desequilíbrio entre oferta e demanda, com a taxa de vacância próxima a mínimas históricas, apesar da construção recorde.
As cargas de trabalho de IA estão impulsionando requisitos de densidade de energia mais elevados, forçando os desenvolvedores a adotarem estratégias de “traga sua própria energia” e a expandirem para mercados terciários.
O relatório é particularmente útil para entender como o projeto de infraestrutura e a alocação de capital estão se adaptando aos requisitos específicos da IA .
4. Perspectivas do Mercado Imobiliário Europeu 2026 — Centros de Dados
Fonte: CBRE
Este relatório situa os centros de dados num contexto mais amplo de reestruturação do investimento europeu.
As altas taxas de juros direcionam os retornos para a renda e o desempenho operacional, enquanto a demanda por IA impulsiona uma taxa de vacância historicamente baixa.
A principal conclusão é que os centros de dados continuam sendo um dos poucos setores com oferta estrutural insuficiente, mas o risco de execução e a conformidade com a sustentabilidade estão aumentando acentuadamente .
5. Atualização do Data Center da Ásia-Pacífico para o segundo semestre de 2025
Fonte: Cushman & Wakefield
Este relatório destaca a região da Ásia-Pacífico como um corredor de crescimento fragmentado, mas em aceleração.
Isso demonstra que a expansão da capacidade é cada vez mais determinada pelo acesso à energia, pela clareza regulatória e pelo alinhamento com os hiperescaladores, em vez da escala do PIB.
Mercados como Johor, Mumbai e importantes centros do Sudeste Asiático estão emergindo como os principais beneficiários do efeito cascata da hiperescala.
6. Atualização do mercado de data centers na EMEA no segundo semestre de 2025
Fonte: Cushman & Wakefield
A Cushman introduz uma estrutura baseada na maturidade em 33 mercados da EMEA e documenta um aumento de 19% na capacidade ativa .
O relatório mostra uma clara mudança do domínio do FLAPD para os mercados secundários e os países nórdicos, impulsionada pela congestão da rede elétrica e pela escassez de terrenos.
É fundamental para entender como a Europa está se descentralizando em um contexto de restrições de poder.
7. Atualização do Data Center das Américas – 2º Semestre de 2025
Fonte: Cushman & Wakefield
Este relatório apresenta o “crescimento gerenciado” como o tema definidor para as Américas.
Com mais de 25 GW em construção e altas taxas de pré-locação, a oferta está se expandindo, mas permanece limitada por fatores como energia, regulamentação e disponibilidade de terrenos .
Isso destaca como o desenvolvimento é cada vez mais moldado por políticas locais e pela disponibilidade de infraestrutura, e não apenas pela demanda.
8. Relatório de Tendências de Data Centers 2026
Fonte: Rider Levett Bucknall (RLB)
A RLB concentra-se no risco de execução.
Isso demonstra que o setor está passando da ambição para a entrega industrializada, com a expectativa de que as operadoras coloquem em operação uma capacidade significativamente maior em 2026 do que nos anos anteriores.
A principal restrição não é a demanda, mas a capacidade de entregar projetos em meio à escassez de energia, atrasos na obtenção de licenças e volatilidade da cadeia de suprimentos .
9. Facilitando a IA com investimentos em infraestrutura sem precedentes
Fonte: Colliers
A Colliers reformula os centros de dados como ativos de infraestrutura com foco em energia, em vez de imóveis tradicionais.
O texto destaca o aumento do crédito privado no financiamento em estágio inicial, o papel crescente das neoclouds e a inflação de custos impulsionada pela infraestrutura de energia, que representa até metade dos custos do projeto.
O relatório é essencial para compreender como as estruturas de capital estão evoluindo.
10. Cinco previsões para data centers em 2026
Fonte: Uptime Institute
O tempo de atividade (uptime) oferece a perspectiva operacional e de resiliência que falta na maioria dos relatórios de mercado.
O estudo destaca uma bifurcação entre operadores de IA de alta densidade e instalações empresariais tradicionais , juntamente com a crescente instabilidade da rede elétrica, pressões de carbono e automação impulsionada por IA.
Sua principal contribuição reside em demonstrar que a complexidade operacional está aumentando em paralelo com a escala.
O que esses relatórios mostram?
De forma bastante consistente, é que o setor entrou em um novo ciclo de investimento puxado quase integralmente por inteligência artificial.
A demanda que antes estava concentrada em treinamento começa a migrar para inferência, o que muda a lógica de como e onde a infraestrutura é construída. Em vez de grandes blocos centralizados, passa a existir uma necessidade maior de distribuição, proximidade e baixa latência. Isso puxa um novo padrão de data center, com densidade de energia mais alta, arquitetura preparada para IA e maior complexidade operacional desde o início.
Nesse movimento, um ponto se impõe com mais força do que qualquer outro.
A energia virou a principal variável de controle.
Capital continua disponível e terra ainda existe, mas acesso a energia confiável passou a definir o ritmo dos projetos. Filas de interconexão, limitações da rede elétrica e exigências das concessionárias começam a alongar prazos e aumentar o risco de execução. Como resposta, desenvolvedores passam a incorporar geração própria, armazenamento e soluções híbridas no próprio projeto, tentando reduzir dependência e ganhar previsibilidade na entrega.
Ao mesmo tempo, o capital segue interessado, mas com uma leitura mais criteriosa.
O volume de investimento continua alto, mas o foco mudou. Não é mais apenas sobre alocar recursos, mas sobre quem consegue executar. Equipes que dominam acesso à energia, conseguem garantir equipamentos com prazos longos e entregam projetos dentro do cronograma passam a ser priorizadas. A discussão sai do papel e entra na capacidade real de colocar infraestrutura de pé.
Dentro desse cenário, algumas oportunidades ficam mais evidentes.
Projetos que já nascem com segurança energética tendem a capturar melhor retorno, principalmente quando combinam geração no local, contratos de longo prazo e integração desde o início. Estruturas voltadas para IA, especialmente aquelas ligadas à inferência e à demanda regional, começam a apresentar níveis de retorno mais elevados, mesmo com aumento relevante de CAPEX.
Outro movimento relevante está na consolidação de infraestrutura hiperescalável, desenhada sob medida. Grandes players continuam buscando controle, performance e capacidade de expansão, o que leva à construção de ambientes cada vez mais específicos, com refrigeração líquida, alta densidade computacional e arquitetura modular. Modelos como pré-locação, joint ventures e estruturas de capital mais sofisticadas ajudam a reduzir risco e dar mais previsibilidade para esses investimentos.
Existe também um alinhamento crescente entre infraestrutura e política pública.
Governos passam a tratar data centers como ativos estratégicos dentro de suas agendas digitais. Incentivos ligados à soberania de dados, disponibilidade de energia e desenvolvimento industrial começam a direcionar investimentos para determinadas regiões. Locais que conseguem alinhar política, energia e capital começam a se posicionar como novos polos relevantes nessa disputa.
Ao mesmo tempo, os limites desse crescimento ficam claros.
A disponibilidade de energia e os processos regulatórios aparecem como os principais gargalos. Projetos enfrentam filas de anos para conexão à rede elétrica, além de processos de licenciamento mais complexos e fragmentados. A restrição deixa de ser financeira e passa a ser operacional.
A cadeia de suprimentos e a mão de obra também entram na equação. Equipamentos críticos, como transformadores e componentes elétricos, têm prazos de entrega cada vez mais longos. A escassez de profissionais qualificados pressiona custos e compromete cronogramas, especialmente em mercados que estão crescendo mais rápido.
É a energia, e não o capital, que está redesenhando o mapa da infraestrutura de IA.
Por fim, existe uma discussão ainda em aberto sobre monetização.
O volume de investimento em infraestrutura avança em um ritmo acelerado, mas os modelos de receita para IA ainda estão em formação. Se a adoção não evoluir na mesma velocidade ou se ganhos de eficiência reduzirem a demanda por capacidade, parte dessa infraestrutura pode operar abaixo do esperado. Ao mesmo tempo, instalações que não acompanham a evolução tecnológica, especialmente em densidade e refrigeração, começam a carregar risco de obsolescência mais cedo do que ciclos anteriores.
O setor segue avançando, mas com uma dinâmica diferente.
Crescimento continua acontecendo, mas condicionado a execução, energia e capacidade de transformar investimento em uso real.
